Immobilien: Haus verkauft – Käufer zahlt nicht: Welche Rechte hat der Verkäufer?

Leider kein seltenes Thema: Mann hat sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft, oftmals nach unzähligen nervenaufreibenden Besichtigungen und langerdauernden Preis-verhandlungen.

Und jetzt ist der Zahlungstermin längst verstrichen, aber der Käufer zahlt nicht. Es stellt sich daher die Frage:

Welche Rechte hat der Verkäufer? Was kann er in dieser misslichen Lage tun, was ist zu beachten?

1. Wann ist der Käufer überhaupt im Zahlungsverzug?

Zahlt der Käufer der Immobilie den Kaufpreis nicht pünktlich zum vereinbarten Fälligkeitstermin, so kommt er dadurch in Verzug. Der Verkäufer kann im Verzugsfall über den vereinbarten Kaufpreis hinaus auch den Ersatz des ihm entstehenden Schadens geltend machen und ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten.

Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises:

Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind ausweislich der Notarurkunde regelmäßig:

-       die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch,

-       das Vorliegen aller Löschungsbewilligungen betreffend die im Grundbuch eingetragenen Belastungen, die wegen des Eigentumsüberganges gelöscht werden sollen,

-       der Verzicht der Berechtigten evtl. vorhandener Vorkaufsberechtigter

-       Sobald die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen, informiert der Notar den Käufer und fordert ihn zur Zahlung des Kaufpreises innerhalb derjenigen Frist auf, die im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Diese Zahlungsfrist beträgt üblicherweise zwei Wochen.

Wenn der Käufer nicht termingerecht zahlt, bedarf es einer besonderen Mahnung durch den Verkäufer nicht, da der Zahlungstermin im Sinne von § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB „kalendermäßig“ bestimmt ist aufgrund dem notariellen Vertrag in Verbindung mit der Zahlungsaufforderung des Notars zu einem bestimmten Termin.

2. Rechte des Verkäufers bei eingetretenem Zahlungsverzug

a) Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen

Der Verkäufer kann weiterhin auf der Zahlung des Kaufpreises bestehen. Der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises verjährt gem. § 196 BGB erst nach zehn Jahren.

Der Verkäufer kann über den Kaufpreis hinaus seinen Verzugsschaden geltend machen.

Im Falle des Verzugs ist der Käufer gemäß § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung von Verzugszinsen an den Verkäufer verpflichtet. Da es sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch handelt, muss die Zahlung von Verzugszinsen nicht gesondert im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden.

Höhe der Verzugszinsen:

-       Die Verzugszinsen betragen „fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz“ (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) und sogar acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatzes, wenn an dem Immobiliengeschäft kein Verbraucher beteiligt ist (§ 288 Abs. 2 BGB), wenn ein beiderseitiges Handelsgeschäft vorliegt. Der „Basiszinssatz“ wird von der Deutschen Bundesbank zum 1. Januar und 1. Juli jeden Jahres im Bundesanzeiger bekanntgegeben.

-       Möglicherweise kann der Verkäufer auch höhere Verzugszinsen vom Käufer verlangen (§ 288 Abs. 3 BGB), z.B. weil er höhere Kreditkosten aufgrund des Zahlungsverzugs des Käufers hat. Im Gegensatz zu den gesetzlichen Verzugszinsen, muss der Käufer diese höheren Kosten jedoch beweisen, z.B. durch Kontoauszüge und weitere Unterlagen.

Über die Verzugszinsen hinaus kann der Verkäufer den Ersatz eines ihm ggf. entstandenen Verzugsschadens verlangen (§ 288 Abs. 4 BGB).

b) Rücktritt vom Kaufvertrag

Der Verkäufer hat nach § 323 BGB ein gesetzliches Rücktrittsrecht: Voraussetzung für einen Rücktritt ist selbstredend die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung. Auf ein Verschulden des Käufers kommt es nicht an.

Grundsätzlich muss der Verkäufer dem Käufer vor einem Rücktritt eine angemessene Frist setzen, um ihm die Erfüllung seiner Zahlungspflicht noch zu ermöglichen (§ 323 Abs. 1 BGB). Verweigert der Käufer aber die Zahlung „endgültig und ernsthaft“, so ist eine Fristsetzung als Voraussetzung eines Rücktritts nicht erforderlich (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der Rücktritt erfolgt durch eine Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer (§ 349 BGB). Zu beachten ist, dass ein einmal erklärter Rücktritt unwiderruflich ist und daher nicht mehr zurückgenommen werden kann.

Wenn ein Verschulden des Käufers vorliegt, dann kann der Verkäufer zurücktreten und ggf. zusätzlich Schadenersatz verlangen (§ 281 Absatz 1 BGB).

Ein Rücktritt ist jedoch gemäß § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB nicht zulässig, wenn eine geleistete Teilzahlung für den Verkäufer von Interesse ist. Ein Rücktritt ist außerdem nicht möglich, wenn der Käufer nur eine geringfügige Pflichtverletzung begangen hat (§ 323 Absatz 5 Satz 1 BGB) beispielsweise wenn nur eine geringe Zeitverzögerung bei der Zahlung des Kaufpreises oder eine nur geringe Unterschreitung der vereinbarten Kaufpreiszahlung vorliegt.

Die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages hat regelmäßig der im Zahlungs-verzug befindliche Käufer zu tragen. Zu diesen Rückabwicklungskosten gehören z. B. die Notar- und Anwaltskosten des Verkäufers und die beim Grundbuchamt anfallenden Gebühren.

3. Expertentipp: „Vorbeugende Möglichkeiten“ des Käufers

Um Zahlungsproblemen von vornherein aus dem Weg zu gehen, sollte sich der Verkäufer noch vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über die Bonität des Käufers informieren, z.B. durch die Finanzierungsbestätigung einer Bank.

Darüber hinaus sollte im Kaufvertrag unbedingt vereinbart werden, dass der Käufer sich bei Zahlungsunfähigkeit der sofortigen Zwangsvollstreckung mit seinem gesamten Vermögen unterwirft. Aufgrund dieser Zwangsvollstreckungsklausel kann der Verkäufer der Immobile bei Zahlungsverzug des Käufers über den Notar eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erhalten und damit versuchen, den Kaufpreis zwangsweise beim Käufer einzutreiben. Verfügt der Verkäufer über den vollstreckbaren Titel der Urkunde, so kann er seine Ansprüche gegen den Käufer innerhalb einer Verjährungsfrist von 30 Jahren ab Ausstellung des Titels geltend machen.

Insgesamt gesehen kann man die Risiken durch die beschriebenen Maßnahmen im Vorfeld erheblich reduzieren.

Aufgrund der oftmals existenziellen Bedeutung einer reibungslosen finanziellen Abwicklung eines Immobilienverkaufs sollte aber unverzüglich kompetenter fachlicher Rat eingeholt werden, falls es dennoch zu Problemen bei der Zahlung des Kaufpreises kommen sollte.

Gerne stehen wir Ihnen zur professionellen Abwicklung Ihrer Immobilientransaktionen unter Einbeziehung unserer Partnerunternehmen bei!

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